Kann man ein Hotel pachten? Ja – und für viele ist es der realistischste Weg zum eigenen Haus. Statt ein Gebäude für mehrere Millionen Euro zu kaufen, zahlst du dem Eigentümer eine regelmäßige Pacht und führst das Hotel auf eigene Rechnung. Dafür brauchst du deutlich weniger Kapital, trägst aber das volle unternehmerische Risiko.
Ob das gut geht, entscheidet sich meist schon vor der Unterschrift: an der Pachthöhe, am Vertrag und an einer ehrlichen Rechnung, ob das Haus die Pacht überhaupt erwirtschaften kann.
Auf dieser Seite erfährst du:
- worin sich Pacht, Miete und Kauf unterscheiden
- wie eine Hotelpacht in 7 Schritten abläuft
- welche Kosten auf dich zukommen und welche Pacht tragbar ist
- welche Voraussetzungen du brauchst
- welche Klauseln im Pachtvertrag Geld kosten
Wer hier schreibt: Ich habe von 2018 bis 2020 das Berghotel Eisenacher Haus als Hoteldirektor geführt und kenne die Wirtschaft zugleich von außen – aus Geschäftsführung, Marketing und Online-Marketing. Genau diese zwei Blickwinkel stecken in diesem Ratgeber.
Pacht, Miete oder Kauf – der Unterschied
Bei einer Miete überlässt dir der Eigentümer nur die Räume. Bei einer Pacht bekommst du zusätzlich das Recht, aus dem Objekt Erträge zu ziehen (§ 581 BGB) – bei einem Hotel also den eingerichteten Betrieb mit Inventar, oft auch mit Stammgästen und Ruf. Deshalb ist die Pacht für ein laufendes Hotel meist der passende Vertragstyp.
| Pacht | Miete | Kauf | |
|---|---|---|---|
| Was du bekommst | Räume, Betrieb, Inventar | Nur Räume | Immobilie als Eigentum |
| Kapitalbedarf | Kaution, Ablöse, Anlaufkosten | Kaution, eigene Einrichtung | Kaufpreis, oft Millionenbereich |
| Laufende Kosten | Pachtzins (fest oder umsatzabhängig) | Miete | Zins, Tilgung, Instandhaltung |
| Risiko | Betrieb | Betrieb und Einrichtung | Betrieb und Immobilie |
| Ausstieg | Nach Vertragslaufzeit | Nach Vertragslaufzeit | Verkauf nötig |
Wer erst prüfen will, ob die Selbstständigkeit trägt, fährt mit einer Pacht meist besser. Wer langfristig Vermögen aufbauen will, denkt über einen Kauf nach. Mehr dazu: Hotel pachten oder kaufen?
Hotel pachten in 7 Schritten
- Konzept klären. Welche Art Haus passt zu dir – Stadthotel, Landgasthof, Ferienhotel, Berghütte? Wie viele Zimmer kannst du mit welchem Team führen? Ohne klares Konzept vergleichst du Äpfel mit Birnen.
- Objekte suchen. Neben Portalen lohnt der direkte Weg: Brauereien, Gemeinden, Hotelverbände und Eigentümer, deren Pächter aufhören. Gute Häuser werden oft vergeben, bevor sie inseriert sind.
- Zahlen anfordern. Verlange die Umsätze der letzten drei Jahre, Auslastung, Durchschnittspreis, Personalkosten und eine Inventarliste. Ein Verpächter, der keine Zahlen liefert, hat meist einen Grund.
- Wirtschaftlichkeit rechnen. Stelle realistische Umsätze den Kosten gegenüber: Pacht, Personal, Wareneinsatz, Energie, Versicherungen, Rücklagen. Bleibt am Ende kein Unternehmerlohn übrig, ist die Pacht zu hoch. Mehr dazu unter Pachtzins.
- Besichtigen und prüfen. Zustand von Dach, Heizung, Küche, Brandschutz und Technik. Kläre schriftlich, wer welche Reparatur zahlt – das ist der häufigste Streitpunkt.
- Vertrag verhandeln. Laufzeit, Pachthöhe, Instandhaltung, Inventar, Bezugsbindungen. Lass den Entwurf vor der Unterschrift anwaltlich prüfen. Checkliste: Pachtvertrag.
- Übernahme vorbereiten. Erlaubnis beantragen, Personal übernehmen oder einstellen, Lieferanten, Buchungssysteme und Versicherungen umstellen. Ablauf: Restaurant oder Hotel übernehmen.
Plane für die Schritte 3 bis 7 mindestens drei bis sechs Monate ein.
Was kostet es, ein Hotel zu pachten?
Der größte Posten ist der Pachtzins. Als verbreitete Faustregel gelten für Vollhotels 15 bis 25 Prozent des Netto-Gesamtumsatzes. Für Hotels mit umsatzabhängiger Pacht nennt die Hotelberatung Horwath HTL üblicherweise 20 bis 30 Prozent des Netto-Umsatzes aus Logis und Gastronomie, meist kombiniert mit einer Mindestpacht (Horwath HTL, 2024). In der Praxis liegt die Belastung oft höher: In einer Betreiberbefragung 2026 gaben 14 von 47 Hotelbetreibern eine Pachtbelastung von mehr als 25 Prozent des Umsatzes an (Tageskarte). Wie du die Pachthöhe für dein Haus einordnest, steht ausführlich unter Pachtzins.
Rechenbeispiel: Ein Haus mit 1,2 Mio. Euro Nettoumsatz im Jahr trägt nach dieser Faustregel 180.000 bis 300.000 Euro Pacht – also 15.000 bis 25.000 Euro im Monat. Liegt das Angebot deutlich darüber, muss der Umsatz steigen oder die Pacht sinken.
Pachtmodelle
- Festpacht: fester Betrag pro Monat, planbar, aber auch in schwachen Monaten fällig
- Umsatzpacht: Prozentsatz vom Umsatz, teilt das Risiko mit dem Verpächter
- Mischform: niedrige Grundpacht plus Umsatzanteil ab einer Schwelle – oft der fairste Kompromiss
- Staffelpacht: niedrige Anlaufpacht, die in festen Schritten steigt
Weitere Kosten vor dem Start
| Posten | Worauf achten |
|---|---|
| Kaution | Bei Gewerbe frei verhandelbar, häufig mehrere Monatspachten; Bürgschaft statt Bargeld verhandeln |
| Inventarablöse | Nur zahlen, was auf einer Inventarliste mit Zustand steht |
| Renovierung, Ersatzbeschaffung | Vor Vertragsschluss klären, wer zahlt |
| Anlaufverluste | Mindestens 3–6 Monate Betriebskosten als Reserve |
| Erlaubnis, Gutachten, Beratung | Gebühren je nach Gemeinde und Umfang |
Die Prozentwerte sind Orientierung, keine Garantie. Ob eine Pacht tragbar ist, zeigt nur die Rechnung mit den echten Zahlen des Hauses – zum Beispiel mit dem Pachtrechner.
Welche Voraussetzungen brauchst du?
Eine bestimmte Ausbildung schreibt das Gesetz nicht vor. Formal brauchst du vor allem die Genehmigung der Gemeinde – praktisch brauchst du Erfahrung in Führung, Zahlen und Gästeservice.
Formal
- Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt der Gemeinde
- Gaststättenerlaubnis oder Anzeige: Wer Alkohol ausschenkt, braucht in vielen Bundesländern eine Erlaubnis; einige Länder haben auf eine Anzeige umgestellt. Details: Gaststättenerlaubnis
- Unterrichtungsnachweis der IHK über lebensmittelrechtliche Grundlagen (wo eine Erlaubnis nötig ist)
- Persönliche Zuverlässigkeit: Führungszeugnis und Auskunft aus dem Gewerbezentralregister
- Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz für alle, die mit Lebensmitteln arbeiten
Praktisch
- Erfahrung in Hotellerie oder Gastronomie, idealerweise in leitender Funktion
- Kaufmännisches Verständnis: Kalkulation, Personalplanung, Liquidität
- Eigenkapital für Kaution, Ablöse und Anlaufphase – siehe Finanzierung
- Ein belastbares Team – oder einen Plan, wie du es aufbaust
Die Regeln unterscheiden sich je Bundesland. Frag vor der Unterschrift beim Ordnungsamt der Gemeinde nach, was für dein Objekt gilt.
Worauf du im Pachtvertrag achten musst
| Klausel | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Laufzeit und Verlängerung | Lang genug, damit sich deine Investitionen lohnen. Verträge über mehr als ein Jahr brauchen die Schriftform, sonst sind sie vorzeitig kündbar (§§ 550, 581 BGB). |
| Instandhaltung | „Dach und Fach“ beim Verpächter, laufende Wartung bei dir – genau abgrenzen. |
| Inventar | Liste mit Zustand als Anlage. Wer ersetzt kaputte Geräte? Das Gesetz regelt es (§ 582 BGB), Verträge weichen oft ab. |
| Pachthöhe und Anpassung | Indexklauseln und Staffeln durchrechnen: Wo liegt die Pacht in fünf Jahren? |
| Bezugsbindungen | Brauerei- oder Lieferantenbindung kann den Einkauf deutlich verteuern. |
| Personal | Bei Übernahme eines laufenden Betriebs gehen Arbeitsverhältnisse meist auf dich über (§ 613a BGB). |
| Konkurrenzschutz | Darf der Verpächter nebenan ein zweites Hotel verpachten? |
| Rückgabe | In welchem Zustand gibst du das Haus zurück, was passiert mit deinen Einbauten? |
Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Lass den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt mit Gastro-Erfahrung prüfen. Ausführlich: Pachtvertrag.
Die 6 häufigsten Fehler
- Mit dem Herzen statt mit dem Taschenrechner pachten. Die schöne Lage verkauft keine Zimmer im November.
- Die Zahlen des Vorpächters ungeprüft übernehmen. Frag, warum er aufhört – und lass dir Umsätze belegen.
- Den Instandhaltungsstau unterschätzen. Was der Verpächter jahrelang nicht gemacht hat, landet sonst bei dir.
- Ohne Reserve starten. Die ersten Monate kosten fast immer mehr als geplant.
- Bezugsbindungen übersehen. Eine teure Lieferbindung frisst die Marge Monat für Monat.
- Personal nicht mitdenken. Ohne Team kein Betrieb – und Fachkräfte sind knapp.
Mehr Beispiele: Die teuersten Fehler bei der Pacht
Aus meiner Erfahrung: Unser Berghotel lief knapp zwei Jahre, dann kam Corona. Niemand wusste, wann Hotels wieder öffnen dürfen – und nach so kurzer Zeit hatten wir keine Rücklagen, die für Jahre gereicht hätten. Wir mussten entscheiden, wie es weitergeht, und haben aufgehört. Ich bin bis heute überzeugt, dass es das Hotel ohne Corona noch gäbe. Deshalb mein Rat: Plane die Reserve nicht für den Normalfall, sondern für das Jahr, in dem vieles schiefgeht.
Häufige Fragen
Kann man ein Hotel ohne Eigenkapital pachten?
Kaum. Du brauchst mindestens Geld für Kaution, Inventarablöse und die ersten Monate. Manche Verpächter akzeptieren eine Bankbürgschaft statt Bargeld, und Förderprogramme können helfen. Mehr unter Finanzierung.
Wie hoch ist die Pacht für ein Hotel?
Als Faustregel 15 bis 25 Prozent des Netto-Gesamtumsatzes. Entscheidend ist, ob nach Pacht, Personal und Wareneinsatz noch ein Unternehmerlohn bleibt.
Wie lange läuft ein Pachtvertrag für ein Hotel?
Üblich sind mehrjährige Laufzeiten, oft mit Verlängerungsoption. Je mehr du investierst, desto länger sollte die Laufzeit sein.
Brauche ich eine Ausbildung, um ein Hotel zu pachten?
Gesetzlich nicht. Wo eine Erlaubnis nötig ist, brauchst du aber einen IHK-Unterrichtungsnachweis – und ohne Branchenerfahrung ist das Risiko hoch.
Wer zahlt Reparaturen im Pachthotel?
Das regelt der Vertrag. Häufig trägt der Verpächter Dach und Gebäudesubstanz, der Pächter die laufende Instandhaltung – die Grenze muss klar definiert sein.
Du hast ein Hotel im Blick?
Bevor du unterschreibst, prüfe ich mit dir das Angebot aus Betreibersicht: Ist die Pacht tragbar, stimmt die Inventarliste, wo stecken versteckte Kosten? Das erste Gespräch (30 Minuten) ist kostenlos.