Bayern ist eines der beliebtesten Ziele für Hotel- und Gastro-Pacht: starke Tourismusregionen, viele traditionsreiche Gasthöfe und eine lebendige Wirtshauskultur. Gleichzeitig gibt es hier Besonderheiten, die du vor dem Pachten kennen solltest.
Beliebte Regionen
- Alpen und Voralpenland: Ferienhotels, Berggasthöfe, Hütten – stark saisonal
- Chiemsee und Oberbayern: Pensionen und Hotels mit Sommer- und Wintergeschäft
- Bayerischer Wald: Ferienhotels und Pensionen, oft familiengeführt
- Franken: Gasthöfe mit Brauerei-Tradition und Weinregionen
- Städte: Stadthotels und Restaurants mit Geschäfts- und Städtereisenden
Besonderheiten in Bayern
Brauereibindung
Viele Wirtshäuser gehören Brauereien oder sind an sie gebunden. Das bringt oft Unterstützung bei Inventar und Werbung, aber auch feste Einkaufspreise. Lass dir alle Bedingungen offenlegen.
Gaststättenrecht
Bayern hat kein eigenes Gaststättengesetz erlassen. Es gilt das Gaststättengesetz des Bundes mit Erlaubnispflicht für den Ausschank alkoholischer Getränke, ergänzt durch Landesverordnungen wie die Bayerische Biergartenverordnung. Mehr: Gaststättenerlaubnis
Hütten und Almen
In den bayerischen Alpen werden Hütten und Almen von Alpenvereinssektionen, Gemeinden und privaten Eigentümern verpachtet. Mehr: Berghütte & Almhütte pachten
Worauf du achten solltest
- Saisonverlauf genau prüfen: Wie stark sind Winter und Nebensaison?
- Personalunterkünfte: In Ferienregionen oft entscheidend für die Mitarbeitersuche
- Zustand traditioneller Gebäude: Denkmalschutz kann Umbauten verteuern
Tourismus in Bayern: Was die Zahlen für Pächter bedeuten
Kurz gesagt: Die Nachfrage im Land ist stabil, wächst aber kaum. Für deine Entscheidung zählt deshalb nicht der Landesschnitt, sondern die Lage deines Objekts und die Betriebsart.
Laut Bayerischem Tourismusministerium nach Daten des Landesamts für Statistik kamen 2025 rund 41,0 Millionen Gäste in bayerische Betriebe mit mindestens zehn Betten und auf Campingplätze (plus 0,9 Prozent). Sie blieben zusammen rund 102,9 Millionen Nächte (plus 0,2 Prozent), im Schnitt 2,5 Tage.
| Region (Tourismusverband) | Gästeankünfte 2025 | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Oberbayern | 19,2 Mio. | +0,8 % |
| Franken | 10,5 Mio. | +0,3 % |
| Allgäu/Bayerisch-Schwaben | 6,1 Mio. | +1,0 % |
| Ostbayern | 5,4 Mio. | +2,6 % |
Aufschlussreicher als die Summe ist die Verteilung nach Betriebsarten: Die Hotellerie verlor 2025 leicht an Übernachtungen (minus 0,7 Prozent), Campingplätze (plus 3,3 Prozent) und Ferienhäuser und -wohnungen (plus 2,8 Prozent) legten zu. Wer ein klassisches Hotel oder einen Gasthof mit Zimmern pachtet, konkurriert also mit Angeboten, die gerade Marktanteile gewinnen.
Was du daraus machst: Frag beim Verpächter die Belegungs- und Umsatzzahlen der letzten Jahre ab und vergleiche sie mit der Entwicklung in der Gemeinde. Die örtliche Tourist-Info oder der regionale Tourismusverband kann dir sagen, wie sich Gäste und Übernachtungen vor Ort entwickeln. Wie du die Zahlen in eine Rechnung übersetzt, steht unter Wirtschaftlichkeit.
Bierlieferungsvertrag: Worauf du bei der Brauereibindung achten solltest
Die Laufzeit ist der wichtigste Punkt, und eine feste gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.04.2001, VIII ZR 135/00) hat eine Bezugsbindung von zehn Jahren in Formularverträgen im Regelfall für zulässig gehalten und auf frühere Entscheidungen verwiesen, die 15 Jahre im Normalfall noch akzeptiert haben. Entscheidend ist immer, was die Brauerei als Gegenleistung bietet, etwa ein Darlehen oder Inventar.
Prüfe vor der Unterschrift vor allem diese Punkte:
- Laufzeit und Gegenleistung: Passt die Bindungsdauer zum Wert dessen, was du bekommst? Ein Darlehen, das über den Bierbezug abbezahlt wird, rechtfertigt eher eine längere Bindung als bloße Werbeschilder.
- Mindestabnahme: Welche Menge musst du pro Jahr beziehen, und was passiert, wenn du sie in einer schwachen Saison nicht erreichst?
- Umfang: Gilt die Bindung nur für Bier oder auch für alkoholfreie Getränke, Wein und Spirituosen?
- Preise: Wie und wie oft darf die Brauerei ihre Preise anpassen?
- Nachfolge: Was gilt, wenn du den Betrieb abgibst? Im genannten BGH-Fall haftete der frühere Betreiber nach der Übergabe weiter, und das Gericht hielt das nicht für unangemessen.
Oft ist der Bierlieferungsvertrag mit dem Pachtvertrag verknüpft, manchmal ist die Brauerei selbst Verpächterin. Lass beide Verträge zusammen von einem Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst. Mehr zu den übrigen Klauseln findest du unter Pachtvertrag.
Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag: Pflichten für Gastgeber
Viele bayerische Urlaubsorte erheben kommunale Abgaben, die dich als Pächter direkt betreffen. Grundlage ist das Bayerische Kommunalabgabengesetz, die Einzelheiten regelt jede Gemeinde in ihrer Satzung.
- Kurbeitrag (Art. 7 KAG): Zahlen müssen ihn die Gäste. Die Gemeinde kann Beherbergungsbetriebe und Campingplätze aber per Satzung verpflichten, Gäste zu melden, den Beitrag einzuziehen und abzuführen. Sie kann außerdem festlegen, dass der Betrieb neben dem Gast haftet.
- Fremdenverkehrsbeitrag (Art. 6 KAG): Ihn dürfen Gemeinden erheben, in denen die Übernachtungen im Jahr in der Regel das Siebenfache der Einwohnerzahl übersteigen. Zahlen müssen ihn Selbstständige und Unternehmen, die vom Tourismus wirtschaftliche Vorteile haben, also auch du als Pächter. Die Höhe richtet sich nach diesem Vorteil, Vorauszahlungen sind möglich.
Lass dir vor Vertragsabschluss die geltenden Satzungen der Gemeinde geben und rechne die Beiträge sowie den Aufwand für Meldung und Abrechnung in deine Kalkulation ein.
Förderung in Bayern: Kredite über die LfA Förderbank
Für Gründungen, Übernahmen und Investitionen in Bayern gibt es zinsverbilligte Darlehen aus dem Bayerischen Mittelstandskreditprogramm, die die LfA Förderbank Bayern betreut. Der Gründungskredit richtet sich an Gründer und Unternehmen, die höchstens fünf Jahre alt sind, der Wachstumskredit an bestehende kleine und mittlere Unternehmen.
- Bis zu 10 Millionen Euro je Vorhaben, bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten.
- Förderfähig sind unter anderem Investitionen, Betriebsmittel, Warenlager und Betriebsübernahmen, teils nur nach den De-minimis-Regeln.
- Den Zins vereinbarst du mit deiner Hausbank, abhängig von Bonität und Sicherheiten. Bei Darlehen bis 2 Millionen Euro kann die LfA die Bank zu 60 Prozent von der Haftung freistellen.
- Der Antrag läuft über die Hausbank, und zwar bevor du mit dem Vorhaben beginnst.
- Die Richtlinie gilt seit 1. Januar 2024 und ist bis 30. Juni 2027 befristet.
Wie sich Förderkredit, Eigenkapital und Hausbankdarlehen zusammensetzen, erklärt die Seite Finanzierung.
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Häufige Fragen
Darf eine bayerische Gemeinde eine Übernachtungssteuer (Bettensteuer) erheben?
Nein. Das Bayerische Kommunalabgabengesetz verbietet kommunale Übernachtungsteuern. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat dieses Verbot am 14.11.2025 bestätigt und eine Klage von München und zwei weiteren Städten abgewiesen (beck-aktuell). Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag sind davon nicht betroffen.
Kann ich aus einem Bierlieferungsvertrag vorzeitig aussteigen?
Ein vertragliches Recht zum vorzeitigen Ausstieg muss die Brauerei nicht einräumen. Der BGH hat das Fehlen einer solchen Klausel nicht beanstandet, weil die Kündigung aus wichtigem Grund ohnehin möglich bleibt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist eine Einzelfallfrage. Lass das von einem Anwalt prüfen, bevor du die Belieferung einstellst.
Bekomme ich als Pächter ohne eigene Immobilie einen LfA-Förderkredit?
Grundsätzlich ja. Laut Programmbeschreibung von Gründungs- und Wachstumskredit brauchst du kein Eigentum an einer Immobilie. Voraussetzung ist eine Betriebsstätte in Bayern, und auch Betriebsmittel, Waren und Übernahmen können förderfähig sein. Ob dein Vorhaben passt und welche Sicherheiten die Bank verlangt, klärst du mit deiner Hausbank.
Lass dein Vorhaben prüfen, bevor du unterschreibst
Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir gemeinsam auf dein Objekt, die Zahlen und den Vertrag – aus Betreibersicht und unabhängig.