Der Pachtzins ist der Betrag, den du als Pächter regelmäßig an den Verpächter zahlst – für die Räume, das Inventar und das Recht, damit Geld zu verdienen. Er ist der größte Fixkostenblock eines Pachtbetriebs und entscheidet mehr als alles andere darüber, ob ein Haus trägt.
Welche Pachthöhe ist üblich?
Eine verbreitete Faustregel für Vollhotels lautet 15 bis 25 Prozent des Netto-Gesamtumsatzes. Belastbarer ist eine Zahl der Hotelberatung Horwath HTL: Bei umsatzabhängiger Pacht liegen Hotels üblicherweise bei 20 bis 30 Prozent des Netto-Umsatzes aus Logis und Gastronomie, meist kombiniert mit einer Mindestpacht (Horwath HTL, 2024). Für Restaurants gelten 8 bis 12 Prozent des Jahresumsatzes als wirtschaftlich tragbar (G wie Gastro); mehr als 10 Prozent braucht laut dem Gastronomieberater Jean-Georges Ploner einen triftigen Grund, etwa eine außergewöhnliche Lage (Hogapage). In der Praxis zahlen viele Betreiber mehr: In einer Betreiberbefragung 2026 lag die Pachtbelastung bei 14 von 47 Hotelbetreibern über 25 Prozent des Umsatzes (Tageskarte).
Diese Werte sind ein Startpunkt. Ob eine Pacht tragbar ist, hängt von Lage, Konzept, Personalbedarf und Zustand des Hauses ab.
Die vier Pachtmodelle
| Modell | So funktioniert es | Gut für | Risiko |
|---|---|---|---|
| Festpacht | Fester Betrag pro Monat | Planbarkeit | Auch in schwachen Monaten voll fällig |
| Umsatzpacht | Prozentsatz vom Umsatz | Saisonbetriebe, neue Konzepte | Verpächter will Einblick in deine Zahlen |
| Mischform | Grundpacht plus Umsatzanteil ab einer Schwelle | Fairer Ausgleich für beide Seiten | Schwelle muss realistisch sein |
| Staffelpacht | Niedriger Start, Erhöhung in festen Schritten | Anlaufphase | Spätere Stufen müssen auch tragbar sein |
Viele Verträge enthalten zusätzlich eine Wertsicherungsklausel, die die Pacht an einen Preisindex koppelt. Für solche Klauseln gelten gesetzliche Grenzen (Preisklauselgesetz) – lass sie prüfen und rechne aus, wo die Pacht nach fünf Jahren stehen könnte.
So rechnest du die tragbare Pacht
Statt vom Angebot des Verpächters auszugehen, rechne von unten nach oben: Was bleibt nach allen Kosten übrig?
Tragbare Pacht = Umsatz − Wareneinsatz − Personal − sonstige Betriebskosten − Unternehmerlohn − Rücklagen
Beispiel Restaurant (Annahmen zur Veranschaulichung, keine Branchenwerte):
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Nettoumsatz | 600.000 € |
| Wareneinsatz (30 %) | − 180.000 € |
| Personal (35 %) | − 210.000 € |
| Sonstige Kosten: Energie, Versicherung, Marketing (15 %) | − 90.000 € |
| Unternehmerlohn | − 60.000 € |
| Tragbare Pacht | 60.000 € (10 % vom Umsatz, 5.000 € im Monat) |
Liegt das Pachtangebot deutlich über deinem Ergebnis, hast du drei Möglichkeiten: verhandeln, ein Konzept mit mehr Umsatz finden oder absagen. Rechne deine eigenen Zahlen mit dem Pachtrechner.
Was in der Pacht enthalten sein sollte – und was nicht
- Enthalten: Räume, Außenflächen, vorhandenes Inventar laut Liste, Parkplätze
- Meist extra: Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer-Umlage, Versicherungen
- Verhandelbar: Wer zahlt Instandhaltung, Ersatzbeschaffung und Modernisierung?
Lass dir die Nebenkosten der Vorjahre zeigen. Eine niedrige Pacht mit hohen Nebenkosten ist kein gutes Angebot.
Pacht verhandeln: 5 Hebel
- Echte Zahlen statt Hoffnung: Verhandle mit den Umsätzen der letzten Jahre, nicht mit Prognosen.
- Anlaufphase: Eine reduzierte Pacht im ersten Jahr ist bei renovierungsbedürftigen Häusern üblich verhandelbar.
- Investitionen gegenrechnen: Wenn du renovierst, sollte sich das in der Pacht widerspiegeln.
- Umsatzanteil statt hoher Festpacht: Teilt das Risiko und zeigt, dass du an den Erfolg glaubst.
- Lange Laufzeit gegen Planungssicherheit: Verpächter schätzen Verlässlichkeit – das ist dein Argument.
Häufige Fragen
Ist die Pacht umsatzsteuerpflichtig?
Das hängt davon ab, ob der Verpächter zur Umsatzsteuer optiert hat und was verpachtet wird. Kläre das mit deinem Steuerberater, bevor du unterschreibst.
Kann der Verpächter die Pacht einfach erhöhen?
Nur, wenn der Vertrag es vorsieht – etwa über eine Staffel oder eine Wertsicherungsklausel – oder beide Seiten zustimmen.
Was ist eine Umsatzpacht?
Eine Pacht, die als Prozentsatz vom Umsatz berechnet wird. Oft gibt es eine Mindestpacht, die auch bei schwachem Umsatz fällig ist.
Du hast ein Angebot auf dem Tisch?
Ich rechne mit dir durch, ob die Pacht zum Haus passt – mit den echten Zahlen, nicht mit Faustregeln.