Pachtvertrag für Hotel & Gaststätte

Der Pachtvertrag entscheidet, ob du mit einem Hotel oder einer Gaststätte Geld verdienst – oder jahrelang für Fehler zahlst, die du bei der Unterschrift übersehen hast. Hier sind die Klauseln, auf die es ankommt, und die Fragen, die du vor der Unterschrift klären solltest.

Wichtig: Diese Seite gibt einen Überblick aus Praxissicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Lass jeden Pachtvertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt mit Gastro-Erfahrung prüfen.

Pacht oder Miete – welcher Vertrag passt?

Wird nur ein leerer Raum überlassen, ist es ein Mietvertrag. Wird ein eingerichteter Betrieb überlassen, aus dem du Erträge ziehst, ist es ein Pachtvertrag (§ 581 BGB). Für Gewerbepacht gelten viele Regeln des Mietrechts entsprechend – mit einigen Besonderheiten, zum Beispiel beim Inventar.

Die 20 wichtigsten Punkte im Pachtvertrag

Grundlagen

1. Schriftform: Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, muss er schriftlich geschlossen werden. Sonst gilt er als unbefristet und ist vorzeitig kündbar (§§ 550, 581 BGB).
2. Pachtgegenstand: Alle Räume, Außenflächen, Terrassen, Parkplätze und Wohnungen genau benennen, am besten mit Plan.
3. Laufzeit: Lang genug, damit sich deine Investitionen amortisieren.
4. Verlängerungsoption: Ein Recht für dich, den Vertrag zu verlängern – nicht nur für den Verpächter.
5. Kündigung: Unter welchen Bedingungen kann wer vorzeitig aussteigen?

Geld

1. Pachtzins und Modell: Fest, umsatzabhängig, gestaffelt? Mehr unter Pachtzins.
2. Anpassung: Index- oder Staffelklauseln für die ganze Laufzeit durchrechnen.
3. Nebenkosten: Welche Kosten werden umgelegt, wie wird abgerechnet?
4. Kaution oder Sicherheit: Höhe, Form (Bürgschaft statt Bargeld) und Rückgabe.
5. Ablöse an den Vorpächter: Wofür genau zahlst du, und ist das mit dem Verpächter abgestimmt?

Haus und Inventar

1. Inventarliste: Jedes Stück mit Zustand als Anlage zum Vertrag.
2. Ersatz von Inventar: Das Gesetz sieht vor, dass der Pächter das Inventar erhält und der Verpächter abgängige Stücke ersetzt (§ 582 BGB). Viele Verträge regeln das anders – lies genau.
3. Instandhaltung und Instandsetzung: Wer zahlt Dach, Fassade, Heizung, Küche, Aufzug? Die Grenze muss eindeutig sein.
4. Umbauten: Was darfst du verändern, und was passiert damit am Vertragsende?
5. Rückgabe: In welchem Zustand gibst du das Haus zurück?

Betrieb

1. Bezugsbindung: Brauerei- oder Lieferantenbindungen mit Preisen und Mengen offenlegen lassen.
2. Betriebspflicht und Öffnungszeiten: Musst du ganzjährig öffnen?
3. Konkurrenzschutz: Darf der Verpächter in der Nähe einen ähnlichen Betrieb verpachten?
4. Unterverpachtung: Ohne Erlaubnis des Verpächters ist sie nicht zulässig (§ 589 BGB). Wenn du Teile untervermieten willst, regle das vorab.
5. Erlaubnis als Bedingung: Ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass du die Gaststättenerlaubnis nicht bekommst.

Was oft vergessen wird

• Personal: Übernimmst du einen laufenden Betrieb, gehen die Arbeitsverhältnisse meist auf dich über (§ 613a BGB). Lass dir alle Arbeitsverträge zeigen.
• Verpächterpfandrecht: Der Verpächter hat ein gesetzliches Pfandrecht an deinem eingebrachten Inventar, wenn du mit der Pacht im Rückstand bist (§ 592 BGB).
• Versicherungen: Wer versichert Gebäude, Inventar und Betriebsunterbrechung?
• Genehmigungen: Entspricht das Haus Brandschutz und Bauordnung? Wer zahlt Auflagen?

Checkliste vor der Unterschrift

• Alle Anlagen vollständig: Pläne, Inventarliste, Nebenkostenaufstellung
• Zahlen der Vorjahre gesehen und plausibel
• Mit einem Steuerberater die Wirtschaftlichkeit geprüft
• Mit einem Anwalt den Vertrag geprüft
• Mit dem Ordnungsamt die Erlaubnisfrage geklärt
• Mit der Brauerei oder dem Lieferanten die Konditionen verglichen

Häufige Fragen