Ob sich eine Pacht lohnt, zeigen nicht Lage und Atmosphäre, sondern ein paar Kennzahlen. Wer sie vor der Unterschrift kennt und ehrlich rechnet, erspart sich die teuersten Überraschungen.
Die wichtigsten Kennzahlen
| Kennzahl | Bedeutung | Berechnung |
|---|---|---|
| Auslastung | Anteil der belegten Zimmer | Belegte Zimmernächte ÷ verfügbare Zimmernächte |
| Durchschnittspreis (ADR) | Erlös pro belegtem Zimmer | Logisumsatz ÷ belegte Zimmernächte |
| RevPAR | Erlös pro verfügbarem Zimmer | ADR × Auslastung |
| Pachtquote | Anteil der Pacht am Umsatz | Jahrespacht ÷ Nettoumsatz |
| Personalquote | Anteil der Personalkosten | Personalkosten ÷ Nettoumsatz |
| Wareneinsatzquote | Anteil des Einkaufs an Speisen und Getränken | Wareneinsatz ÷ F&B-Umsatz |
ADR, Auslastung und RevPAR gelten im Revenue Management als die drei zentralen Kennzahlen eines Hotels (Prostay).
So prüfst du ein Objekt in 4 Schritten
- Ist-Zahlen sammeln: Umsätze nach Bereichen, Übernachtungen, Personal- und Energiekosten der letzten drei Jahre.
- Eigene Planung aufstellen: Mit deinem Konzept, deinen Preisen und deinem Team – nicht mit denen des Vorpächters.
- Drei Szenarien rechnen: schlecht, realistisch, gut. Die Pacht muss auch im schlechten Szenario bezahlbar sein.
- Liquidität planen: Monat für Monat, mit Saisonverlauf. Viele Betriebe sind auf das Jahr gerechnet profitabel und gehen trotzdem im Winter das Geld aus.
Warnsignale
- Der Verpächter liefert keine oder nur unvollständige Zahlen
- Mehrere Pächterwechsel in wenigen Jahren
- Die Pachtquote liegt deutlich über den üblichen Spannen (siehe Pachtzins)
- Das Konzept funktioniert nur mit einer Auslastung, die das Haus nie erreicht hat
- Großer Investitionsstau, der vertraglich bei dir liegen würde
Rechenbeispiel: ein kleines Hotel durchgerechnet
Beispiel mit angenommenen Zahlen: 20 Zimmer, ganzjährig geöffnet, 60 Prozent Auslastung, 80 Euro Netto-Zimmerpreis. Das ergibt rund 4.380 belegte Zimmernächte. Dazu kommen Frühstück und ein kleines Restaurant. Alle Beträge netto, gerundet.
| Position | Annahme | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Logisumsatz | 4.380 Nächte × 80 € | 350.000 € |
| Umsatz Speisen und Getränke | Frühstück, Restaurant | 150.000 € |
| Gesamtumsatz | 500.000 € | |
| Wareneinsatz | 30 % vom F&B-Umsatz | – 45.000 € |
| Personal | 38 % vom Umsatz | – 190.000 € |
| Pacht | 15 % vom Umsatz | – 75.000 € |
| Energie | Annahme | – 30.000 € |
| Instandhaltungsrücklage | Annahme | – 15.000 € |
| Sonstiges | Versicherungen, Buchungsportale, Marketing, Steuerberater, Wäsche | – 70.000 € |
| Zinsen | Annahme | – 5.000 € |
| Ergebnis vor Unternehmerlohn | 70.000 € | |
| Unternehmerlohn | eine Person inkl. Kranken- und Altersvorsorge | – 60.000 € |
| Ergebnis | 10.000 € |
Die Quoten im Beispiel liegen im Rahmen gängiger Faustregeln: Personal maximal um die 40 Prozent, Wareneinsatz um 30 Prozent – so Jean-Georges Ploner bei Hogapage. Seine Werte beziehen sich auf die Gastronomie; im Hotel bezieht sich der Wareneinsatz nur auf den F&B-Teil. Die Pacht liegt mit 15 Prozent am unteren Rand der üblichen Spanne für Hotels (siehe Pachtzins).
Aus den 10.000 Euro müssen noch Tilgung, Einkommensteuer und Puffer für schlechte Monate bezahlt werden. Das ist kein Polster, sondern eine dünne Decke.
Unternehmerlohn ehrlich einrechnen
Der häufigste Rechenfehler: Der Gewinn wird mit dem eigenen Einkommen verwechselt. Als Pächter bekommst du kein Gehalt. Krankenversicherung, Altersvorsorge und Lebenshaltung kommen aus dem Ergebnis.
Setze deshalb einen Unternehmerlohn als Kostenposition an, bevor du entscheidest, ob sich das Objekt trägt. Ein guter Maßstab: Was würdest du einem angestellten Betriebsleiter für dieselbe Arbeit zahlen? Arbeiten Partner oder Familie mit, gehört auch ihre Arbeit in die Rechnung.
Break-even-Auslastung berechnen
Die wichtigste Frage ist nicht, wie viel du verdienen kannst, sondern ab welcher Auslastung du keinen Verlust machst. So rechnest du:
- Fixkosten pro Jahr zusammenzählen – inklusive Unternehmerlohn.
- Deckungsbeitrag je belegter Zimmernacht ermitteln: Umsatz je Nacht (Logis plus F&B) minus variable Kosten je Nacht (Waren, Wäsche, Provisionen, Verbrauch).
- Break-even-Nächte = Fixkosten ÷ Deckungsbeitrag je Nacht.
- Break-even-Auslastung = Break-even-Nächte ÷ (Zimmer × Öffnungstage).
Im Beispiel oben: rund 114 Euro Umsatz je belegter Nacht, rund 17 Euro variable Kosten, also etwa 97 Euro Deckungsbeitrag. Bei rund 415.000 Euro Fixkosten inklusive Unternehmerlohn brauchst du knapp 4.300 Nächte – rund 59 Prozent Auslastung. Geplant sind 60 Prozent. Der Sicherheitsabstand beträgt also gerade einen Prozentpunkt.
Die Rechnung ist vereinfacht, weil sich Personal in der Praxis teilweise an die Belegung anpassen lässt. Die Aussage bleibt: Liegt die Break-even-Auslastung nah an deiner Planung, reicht ein schwaches Jahr für Verluste. Mit dem Pachtrechner kannst du verschiedene Pachthöhen durchspielen.
Rücklagen für Energie und Instandhaltung
Zwei Posten werden in Pachtplanungen regelmäßig zu niedrig angesetzt.
- Energie: Lass dir die Verbrauchswerte der letzten Jahre in Kilowattstunden geben, nicht nur Euro-Beträge. So kannst du mit aktuellen Tarifen selbst rechnen. Plane einen Puffer für Preissteigerungen ein.
- Instandhaltung: Kläre im Pachtvertrag, wer was trägt – Dach und Fach, Heizung, Küchentechnik, Inventar. Was bei dir liegt, braucht eine monatliche Rücklage. Eine defekte Kühlzelle wartet nicht, bis das Konto voll ist.
Kosten, die sicher steigen
Der gesetzliche Mindestlohn liegt seit 1. Januar 2026 bei 13,90 Euro und steigt am 1. Januar 2027 auf 14,60 Euro (Bundesregierung). Die Arbeitskosten im Gastgewerbe sind laut Statistischem Bundesamt von 2020 bis 2025 um 31,1 Prozent auf 27,40 Euro je Stunde gestiegen (Tageskarte). Rechne Personalkosten deshalb nicht mit den Zahlen des Vorpächters fort, sondern mit den Löhnen, die ab Übernahme gelten.
Auf der Umsatzseite gilt: Für Speisen gilt seit 1. Januar 2026 dauerhaft 7 Prozent Mehrwertsteuer, für Getränke weiterhin 19 Prozent (IHK Frankfurt am Main). Plane immer mit Nettoumsätzen und lass die Aufteilung von Steuerberater oder Steuerberaterin prüfen.
Werkzeuge
- Pachtrechner für die schnelle Einschätzung
- Steuerberater für Businessplan und Steuerfragen
- Beratung für die Prüfung aus Betreibersicht
Häufige Fragen
Rechne ich mit Brutto- oder mit Nettoumsätzen?
Immer netto. Die Mehrwertsteuer gehört dem Finanzamt. In der Gastronomie unterscheiden sich die Sätze: Speisen 7 Prozent, Getränke 19 Prozent (IHK Frankfurt am Main). Für Übernachtung und Frühstück im Hotel gelten eigene Regeln – das klärst du am besten mit einem Steuerberater.
Wie viel Gewinn sollte nach Pacht und Unternehmerlohn übrig bleiben?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Das Ergebnis muss mindestens Tilgung, Steuern und eine Reserve für schwache Monate decken. Bleibt nach einem realistischen Unternehmerlohn nichts oder fast nichts übrig, trägt sich das Objekt nicht – auch wenn der Umsatz gut aussieht.
Wie prüfe ich die Wirtschaftlichkeit bei einem Saisonbetrieb?
Rechne mit den tatsächlichen Öffnungstagen statt mit 365 Tagen. Die Pacht und viele Fixkosten laufen oft trotzdem zwölf Monate. Entscheidend ist, ob die Saison genug Überschuss für die geschlossenen Monate erwirtschaftet. Mehr zu den Besonderheiten unter Hütte pachten und Campingplatz pachten.
Lass dein Vorhaben prüfen, bevor du unterschreibst
Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir gemeinsam auf dein Objekt, die Zahlen und den Vertrag – aus Betreibersicht und unabhängig.