Eine Pension zu pachten ist für viele der Einstieg in die Beherbergung: weniger Zimmer, kleineres Team, oft mit Wohnung im Haus. Gerade das macht sie anspruchsvoll – in einer kleinen Pension bist du Gastgeber, Hausmeister, Buchhalter und Frühstückskoch in einer Person.
Was eine Pension ausmacht
- Meist überschaubare Zimmerzahl, oft familiengeführt
- Frühstück, selten Vollrestaurant
- Häufig eine Betreiberwohnung im Haus
- Starke Abhängigkeit von Saison, Region und Bewertungen
Worauf du beim Pachten achten musst
| Thema | Frage |
|---|---|
| Auslastung | Wie viele Übernachtungen gab es in den letzten drei Jahren, verteilt über das Jahr? |
| Buchungswege | Wie viel kommt über Portale, wie viel direkt? Was kosten die Provisionen? |
| Wohnung | Ist die Betreiberwohnung in der Pacht enthalten? In welchem Zustand? |
| Zustand | Bäder, Heizung, Fenster, Brandschutz – oft der größte Kostenblock |
| Personal | Wer reinigt, wer macht Frühstück, wer vertritt dich im Urlaub? |
| Bewertungen | Wie steht die Pension auf Google und Buchungsportalen? |
Pacht und Kosten
Bei kleinen Häusern fällt jeder Fixkostenblock stärker ins Gewicht. Rechne ehrlich mit deiner eigenen Arbeitszeit – eine Pension, die nur trägt, weil du sieben Tage die Woche ohne Lohn arbeitest, ist kein gutes Geschäft. Hilfe: Pachtzins und Pachtrechner.
Rechenbeispiel: Was bei einer kleinen Pension übrig bleibt
Kurz gesagt: Bei kleinen Häusern entscheidet die Auslastung fast allein darüber, ob sich die Arbeit lohnt. Das folgende Beispiel arbeitet mit angenommenen, runden Zahlen. Es ist keine Marktaussage, sondern zeigt, wie du rechnen solltest. Alle Werte netto und vereinfacht.
Beispiel mit angenommenen Zahlen: 8 Zimmer, durchschnittlich 80 € pro Zimmer und Nacht inklusive Frühstück, ganzjährig geöffnet, 50 % Zimmerauslastung. Die Hälfte der Buchungen kommt über Portale mit angenommen 15 % Provision.
| Position (Beispiel) | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Umsatz: 8 Zimmer × 365 Nächte × 50 % × 80 € | 116.800 € |
| Pacht | – 15.000 € |
| Portalprovisionen (Hälfte des Umsatzes × 15 %) | – 8.760 € |
| Energie, Wasser, Nebenkosten | – 14.000 € |
| Wareneinsatz Frühstück | – 16.000 € |
| Aushilfe Reinigung und Frühstück | – 20.000 € |
| Versicherungen, Wäsche, Software, Instandhaltung, Werbung | – 12.000 € |
| Bleibt vor Steuern, Vorsorge und Rücklagen | rund 31.000 € |
Klingt erst einmal ordentlich. Jetzt die eigene Arbeitszeit: Führt ihr das Haus zu zweit mit je 50 Stunden pro Woche und zwei Wochen Pause, sind das rund 5.000 Stunden im Jahr. Pro Stunde bleiben damit gut 6 € – vor Einkommensteuer, Krankenversicherung und Altersvorsorge. Zum Vergleich: Der gesetzliche Mindestlohn liegt 2026 bei 13,90 € pro Stunde (Deutsche Rentenversicherung).
Sinkt die Auslastung im Beispiel von 50 auf 40 %, fallen rund 23.000 € Umsatz weg. Provisionen und Frühstückskosten sinken zwar mit, aber vom Ergebnis bleiben nur noch knapp 13.000 €. Genau diese Empfindlichkeit solltest du mit deinen echten Zahlen im Pachtrechner durchspielen, bevor du über die Höhe der Pacht verhandelst.
Pflichten, die viele unterschätzen
Neben Gewerbe und Steuern bringt Beherbergung eigene Melde- und Abgabenpflichten mit. Die meisten sind kein Hindernis, kosten aber Zeit und gehören in deine Planung.
Meldeschein
Ausländische Gäste müssen am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein unterschreiben, Mitreisende Familienangehörige werden nur der Zahl nach erfasst (§ 29 Bundesmeldegesetz). Mit Zustimmung des Gastes ist das auch elektronisch möglich. Die Meldescheine musst du ab Abreise ein Jahr aufbewahren und danach innerhalb von drei Monaten vernichten (§ 30 Bundesmeldegesetz). Frag beim Verpächter nach, welches System bisher genutzt wurde.
Beherbergungsstatistik
Kann dein Haus mindestens zehn Gäste gleichzeitig beherbergen, fällt es unter die amtliche Beherbergungsstatistik (§ 3 Beherbergungsstatistikgesetz). Auskunftspflichtig ist der Inhaber oder Leiter des Betriebs. Wichtig für Pächter: Wer als Existenzgründer einen Betrieb übernimmt, ist im Eröffnungsjahr befreit, in den zwei Folgejahren nur bei weniger als 800.000 € Umsatz im letzten Geschäftsjahr (§ 6 Beherbergungsstatistikgesetz).
Kurbeitrag und Übernachtungsteuer
Viele Gemeinden erheben einen Kur- oder Gästebeitrag oder eine Übernachtungsteuer, die du beim Gast einziehen und abführen musst. Das Bundesverfassungsgericht hat 2022 bestätigt, dass solche örtlichen Übernachtungsteuern mit dem Grundgesetz vereinbar sind (Tageskarte). Ob und in welcher Höhe sie an deinem Standort anfallen, erfährst du nur bei der Gemeinde. Kläre das vor der Kalkulation der Zimmerpreise.
Brandschutz
Ab welcher Größe eine Pension als Sonderbau mit strengeren Brandschutzauflagen gilt, regelt jedes Bundesland selbst. Die Muster-Verordnung der Länder setzt bei mehr als 12 Gastbetten an (Baunetz Wissen), Bayern wendet seine Beherbergungsstättenverordnung erst ab mehr als 30 Gastbetten an (BStättV Bayern). Lass dir vom Verpächter Baugenehmigung und Brandschutzunterlagen zeigen und frag im Zweifel die Bauaufsicht oder einen Brandschutz-Sachverständigen. Nachrüstungen können teuer werden, und im Pachtvertrag sollte stehen, wer sie bezahlt.
Buchungsportale oder Direktbuchung
Portale bringen Reichweite, kosten aber Provision und machen dich abhängig. Laut der europäischen Hotelvertriebsstudie von HOTREC kamen in Deutschland 2025 rund 31,9 % der Buchungen über Online-Buchungsportale, 59,7 % direkt (Hogapage). Innerhalb der Portale entfielen 69,2 % allein auf Booking.com, und im europäischen Durchschnitt lag die Stornoquote bei Booking.com bei 19,0 %, über die eigene Website bei 9,1 % (Tageskarte). Die Zahlen beziehen sich auf Hotels, kleine Pensionen können anders aussehen.
Für deine Prüfung heißt das:
- Lass dir den Buchungsmix der letzten Jahre nach Kanälen zeigen, nicht nur den Gesamtumsatz.
- Frag nach den Provisionsabrechnungen der Portale. Daraus siehst du die tatsächlichen Vertriebskosten.
- Kläre, ob Portalkonten, Website, Domain und Stammgästeliste beim Pächterwechsel übergeben werden dürfen. Beim Gästeverzeichnis spielt der Datenschutz mit, hier hilft ein Anwalt.
- Plane Zeit und Budget für Direktbuchungen ein: eigene Website mit Buchungsmaske, Google-Unternehmensprofil, Kontakt zu Stammgästen.
Saison und Nebensaison
Die Fixkosten laufen zwölf Monate, die Gäste kommen oft nur in einigen davon. Entscheidend ist deshalb nicht die Jahresauslastung, sondern wie sie sich über die Monate verteilt.
- Verlange die Belegung pro Monat für mindestens drei Jahre. Ein guter Sommer kann einen leeren Winter verdecken.
- Rechne die schwächsten Monate getrennt: Decken sie wenigstens Energie, Pacht und Personal?
- Prüf, ob Betriebsferien in der Nebensaison günstiger sind als offen zu bleiben, und ob der Vertrag Schließzeiten erlaubt.
- Bei starker Saisonabhängigkeit kann eine Umsatzpacht oder eine nach Monaten gestaffelte Pacht fairer sein. Mehr dazu unter Pachtzins.
- Überleg, welche Gäste die Nebensaison füllen könnten: Monteure, Wanderer, Tagungsgäste, Familienfeiern. Das hängt stark von der Region ab.
Häufige Fragen
Kann ich eine Pension als Paar oder Familie führen?
Ja, das ist der Klassiker. Kläre vorher die Rollen und wer welche Aufgaben übernimmt – und plane freie Tage ein.
Brauche ich für eine Pension eine Gaststättenerlaubnis?
Für reine Beherbergung meist nicht. Für Ausschank und Speisen an Gäste kann sie je nach Bundesland nötig sein. Mehr: Gaststättenerlaubnis
Müssen auch deutsche Gäste einen Meldeschein ausfüllen?
Nach aktueller Fassung des § 29 Bundesmeldegesetz gilt die Pflicht zum besonderen Meldeschein für ausländische Gäste. Ob deine Gemeinde für den Kurbeitrag trotzdem Daten aller Gäste verlangt, regelt das Landesrecht. Frag dort nach.
Muss ich als neuer Pächter sofort bei der Beherbergungsstatistik mitmachen?
Nicht unbedingt. Wer als Existenzgründer einen Betrieb übernimmt, ist im Jahr der Eröffnung von der Auskunftspflicht befreit, in den zwei Folgejahren bei weniger als 800.000 € Umsatz im letzten Geschäftsjahr (§ 6 Beherbergungsstatistikgesetz). Melde dich trotzdem beim Statistischen Landesamt, damit die Befreiung geklärt ist.
Kann ich die Bewertungen meines Vorgängers auf den Portalen übernehmen?
Das hängt vom Portal und davon ab, ob das bestehende Konto an dich übertragen wird. Kläre das vor der Unterschrift mit dem Verpächter und dem Vorpächter und halte die Übergabe von Konten, Website und Domain im Pachtvertrag fest. Ein Neustart mit null Bewertungen kann die ersten Monate deutlich schwächer machen.
Mehr zum Ablauf: Hotel pachten: Ablauf, Kosten & Vertrag
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