Eine Pacht braucht weniger Kapital als ein Kauf – aber nicht keins. Kaution, Ablöse, Erstausstattung und eine Reserve für die ersten Monate musst du finanzieren, bevor der erste Gast kommt.
Was du finanzieren musst
| Posten | Hinweis |
|---|---|
| Kaution | Bei Gewerbe frei verhandelbar, oft mehrere Monatspachten |
| Ablöse | Für Inventar oder Einrichtung des Vorpächters |
| Erstausstattung | Fehlendes Inventar, Wäsche, Geschirr, Kasse, Software |
| Renovierung | Was du laut Vertrag selbst trägst |
| Wareneinkauf | Erstbestückung von Küche und Bar |
| Gebühren und Beratung | Erlaubnis, Steuerberater, Anwalt |
| Reserve | Mindestens 3–6 Monate Betriebskosten |
Wege zur Finanzierung
- Eigenkapital: Banken und Verpächter erwarten in der Regel einen eigenen Anteil.
- Bankdarlehen: Mit Businessplan und belegten Zahlen des Objekts.
- Förderkredite: Die KfW und die Förderbanken der Länder bieten Gründerkredite an, zum Beispiel die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) oder die LfA Förderbank Bayern. Konditionen und Programme ändern sich – informiere dich aktuell bei deiner Hausbank oder der Förderbank.
- Gründungszuschuss: Wer Arbeitslosengeld bezieht und sich selbstständig macht, kann bei der Agentur für Arbeit einen Zuschuss beantragen.
- Bürgschaft statt Bargeld: Eine Bankbürgschaft als Kaution schont deine Liquidität.
- Unterstützung durch Brauerei oder Lieferant: Möglich, aber meist mit Bezugsbindung verbunden – genau durchrechnen.
Kann man ohne Eigenkapital pachten?
Realistisch kaum. Ohne eigenes Geld fehlt der Puffer für die schwierige Anfangszeit, und Banken wie Verpächter sehen das Risiko. Wer wenig Eigenkapital hat, sollte mit einem kleineren Objekt beginnen oder eine Staffelpacht mit niedriger Anlaufpacht verhandeln.
Förderkredite konkret: was es 2026 gibt
Für die meisten Pachtvorhaben ist der ERP-Gründerkredit – StartGeld der KfW der naheliegende Förderkredit. Seit dem 1. Dezember 2025 sind laut KfW bis zu 200.000 Euro möglich, davon höchstens 80.000 Euro für Betriebsmittel.
- Wer: Gründerinnen und Gründer sowie kleine Unternehmen, die weniger als fünf Jahre am Markt sind – auch bei Übernahme eines bestehenden Betriebs.
- Was: Einrichtung, Betriebs- und Geschäftsausstattung, ein erstes Warenlager und Betriebsmittel.
- Laufzeit: bis 5 Jahre mit einem tilgungsfreien Jahr oder bis 10 Jahre mit zwei tilgungsfreien Jahren.
- Haftungsfreistellung: Die KfW übernimmt 80 Prozent des Ausfallrisikos der Bank. Das macht der Bank die Zusage leichter – du schuldest den Kredit trotzdem vollständig.
- Antrag: über deine Hausbank und vor Beginn des Vorhabens.
Alle Bedingungen stehen im KfW-Merkblatt StartGeld (Stand Juni 2026). Für größere Vorhaben gibt es zusätzlich den ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (Programm 077) mit bis zu 500.000 Euro, bei dem die Bürgschaftsbank deines Bundeslandes der Hausbank das Risiko abnimmt – Details bei der IHK Gera. Die Programme der Landesförderbanken laufen daneben; frag bei deiner Hausbank, welche Kombination für dein Objekt passt.
Bürgschaftsbanken: wenn Sicherheiten fehlen
Wer als Pächter kaum Sicherheiten hat – kein Grundstück, kein Haus – scheitert bei der Bank oft genau daran. Hier helfen die Bürgschaftsbanken der Länder. Laut Förderdatenbank des Bundes sichern sie Investitions- und Betriebsmittelkredite für Gründer bis zu 2 Millionen Euro ab und übernehmen höchstens 80 Prozent des Ausfallrisikos. Dafür zahlst du ein Bürgschaftsentgelt.
Viele Bürgschaftsbanken bieten eine „Bürgschaft ohne Bank“ an: Du stellst den Antrag direkt und gehst mit der Zusage zur Bank. In Brandenburg gilt das etwa für Kredite bis 400.000 Euro (Förderdatenbank: Bürgschaft ohne Bank). Wichtig: Hat sich die Bank schon verbindlich zum Kredit verpflichtet, gibt es keine nachträgliche Bürgschaft. Die Reihenfolge zählt.
Mikrokredite: der Bundesfonds läuft aus
Der Mikrokreditfonds Deutschland war lange die Anlaufstelle für kleine Beträge. Laut Deutschem Bundestag verzichtet die Bundesregierung auf eine Kreditvergabe über Juni 2026 hinaus. Für einen Kiosk oder eine kleine Hütte mit geringem Kapitalbedarf bleiben StartGeld, regionale Programme der Landesförderbank oder Eigenkapital.
Rechenbeispiel: wie viel Kapital du wirklich brauchst
Beispiel mit angenommenen Zahlen für einen Landgasthof mit einigen Gästezimmern. Pacht 3.000 Euro im Monat, laufende Fixkosten inklusive Pacht, Personal und Privatentnahme rund 20.500 Euro im Monat.
| Position | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Kaution | 3 Monatspachten | 9.000 € |
| Ablöse Inventar | laut Inventarliste | 25.000 € |
| Renovierung, Erstausstattung | Küche, Zimmer, Kasse | 15.000 € |
| Erstbestückung Waren | Lebensmittel, Getränke | 8.000 € |
| Gründung, Beratung | Notar, Steuerberater, Genehmigungen | 4.000 € |
| Liquiditätsreserve | 4 Monate × 20.500 € | 82.000 € |
| Summe | 143.000 € |
Auffällig: Die Reserve ist der größte Posten. Und Waren plus Reserve ergeben hier 90.000 Euro Betriebsmittel – mehr als die 80.000 Euro, die StartGeld dafür maximal hergibt. Den Rest musst du über Eigenkapital oder eine andere Finanzierung abdecken. Solche Grenzen fallen erst auf, wenn du ehrlich rechnest.
Was Banken sehen wollen
Die Bank finanziert nicht das Objekt, sondern dich als Betreiber. Rechne damit, dass sie Folgendes prüft:
- Deine fachliche Eignung: Ausbildung, Branchenerfahrung, Führungserfahrung.
- Den Entwurf des Pachtvertrags – vor allem Laufzeit, Pachthöhe und wer Instandhaltung trägt. Ein Kredit über zehn Jahre bei einem Vertrag über fünf Jahre passt nicht zusammen.
- Die Zahlen des Vorpächters, soweit du sie bekommst.
- Deine Eigenmittel und deine private Vermögens- und Schuldenlage.
- Eine nachvollziehbare Planung mit Liquiditätsvorschau (siehe unten).
Typische Finanzierungsfehler
- Betriebsmittel vergessen: Investitionen werden geplant, die Monate bis zum stabilen Umsatz nicht.
- Saisonloch unterschätzt: Bei Hütten und Campingplätzen läuft die Pacht oft zwölf Monate, der Umsatz nicht.
- Kontokorrent als Dauerlösung: Der Dispo ist teuer und kann gekündigt werden. Er ist Puffer, keine Finanzierung.
- Falsche Reihenfolge: Pachtvertrag unterschrieben, Finanzierung noch offen. Oder Bankzusage vor dem Bürgschaftsantrag.
- Privatentnahmen nicht eingeplant: Auch du musst ab dem ersten Monat von etwas leben.
Der Businessplan
Für Bank, Förderbank und oft auch für den Verpächter brauchst du einen Businessplan mit Konzept, Umsatz- und Kostenplanung und Liquiditätsplan. Mehr dazu: Wirtschaftlichkeit prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich die Ablöse an den Vorpächter mit einem Förderkredit bezahlen?
Oft ja, wenn es um Betriebs- und Geschäftsausstattung geht. Das KfW-Merkblatt StartGeld schließt aber Übertragungen zwischen verbundenen Unternehmen, zwischen Unternehmen und Gesellschaftern sowie zwischen Ehe- und Lebenspartnern aus. Lass dir eine Inventarliste mit Einzelwerten geben und kläre die Förderfähigkeit mit deiner Hausbank, bevor du die Ablöse vereinbarst.
Muss der Pachtvertrag unterschrieben sein, bevor ich den Kredit beantrage?
Nein, eher umgekehrt. Bei Förderkrediten wie StartGeld musst du den Antrag vor Beginn des Vorhabens stellen. Für die Bank reicht in der Regel ein Vertragsentwurf. Unterschreibst du vor der Finanzierungszusage, trägst du das Risiko allein – sprich mit einem Anwalt über eine Klausel, die den Vertrag an die Finanzierung knüpft.
Was passiert mit dem Kredit, wenn die Pacht vorzeitig endet?
Der Kredit läuft weiter. Die Haftungsfreistellung der KfW schützt die Bank, nicht dich. Als Einzelunternehmer haftest du mit deinem Privatvermögen, bei einer GmbH oder UG verlangt die Bank meist persönliche Sicherheiten. Deshalb sollte die Kreditlaufzeit nie länger sein als die gesicherte Pachtdauer. Mehr dazu unter Fehler bei der Pacht.
Lass dein Vorhaben prüfen, bevor du unterschreibst
Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir gemeinsam auf dein Objekt, die Zahlen und den Vertrag – aus Betreibersicht und unabhängig.