Du besitzt ein Hotel, eine Pension, eine Gaststätte oder eine Hütte und suchst einen Pächter? Der richtige Pächter ist mehr wert als die höchste Pacht. Ein Betreiber, der nach zwei Jahren aufgibt, hinterlässt Leerstand, Reparaturen und einen beschädigten Ruf.
So findest du einen guten Pächter
- Objekt ehrlich beschreiben: Zustand, Ausstattung, Umsätze der letzten Jahre, Investitionsbedarf. Ehrlichkeit spart dir Bewerber, die später abspringen.
- Realistische Pacht festlegen: Eine Pacht, die das Haus nicht erwirtschaftet, führt zu häufigen Pächterwechseln. Orientierung: Pachtzins.
- Breit suchen: Gastro-Immobilienportale, Branchenverbände, Fachschulen, Netzwerke von Brauereien und Lieferanten, regionale Tourismusorganisationen.
- Bewerber prüfen: Erfahrung, Konzept, Finanzierung, Referenzen. Lass dir einen Businessplan zeigen.
- Fairen Vertrag schließen: Klare Regeln zu Instandhaltung, Inventar und Laufzeit schützen beide Seiten. Mehr: Pachtvertrag.
Woran du einen guten Pächter erkennst
- Branchenerfahrung, idealerweise in vergleichbarer Größe
- Ein Konzept, das zum Haus und zur Region passt
- Ausreichend Eigenkapital für Kaution, Anlauf und Reserve
- Realistische Zahlen statt optimistischer Versprechen
- Fragen nach Instandhaltung, Nebenkosten und Bindungen – wer nichts fragt, hat nicht gerechnet
Welche Pachtform passt?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Gut laufender Betrieb mit belegten Zahlen | Festpacht oder Mischform |
| Saisonbetrieb oder Hütte | Umsatzpacht oder Mischform mit Mindestpacht |
| Haus mit Renovierungsbedarf | Staffelpacht mit niedrigem Einstieg, Investitionen anrechnen |
| Neues Konzept am Standort | Mischform, die das Risiko teilt |
Steuern: Was du vor der Verpachtung klären solltest
Die steuerlichen Folgen einer Verpachtung hängen stark davon ab, ob du den Betrieb vorher selbst geführt hast und was genau du überlässt. Kläre das mit deinem Steuerberater, bevor du den Vertrag unterschreibst. Danach lassen sich viele Weichen nicht mehr stellen.
Umsatzsteuer
Die Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Du kannst aber nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten, wenn dein Pächter Unternehmer ist und das Objekt ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das kann sich lohnen, wenn du größere Sanierungen planst und die Vorsteuer daraus geltend machen willst.
Bei mitverpachtetem Inventar und fest eingebauten Anlagen hat sich die Rechtslage geändert: Laut PwC hat der Bundesfinanzhof 2023 (V R 7/23) im Anschluss an den EuGH entschieden, dass solche Vorrichtungen als Nebenleistung zur steuerfreien Gebäudeverpachtung ebenfalls steuerfrei sein können. Ob das bei deinem Objekt so ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Einkommensteuer
Hast du den Betrieb bisher selbst geführt und verpachtest ihn jetzt als Ganzes, sprechen Steuerberater von einer Betriebsverpachtung im Ganzen. Du hast dann ein Wahlrecht: Entweder du erklärst die Betriebsaufgabe und versteuerst die stillen Reserven sofort, oder du führst das Vermögen weiter als Betriebsvermögen (Haufe). Welche Variante günstiger ist, hängt von deiner Situation und deinen Plänen ab.
Sicherheiten: Kaution, Bürgschaft und Co.
Bei gewerblicher Pacht gibt es keine gesetzliche Höchstgrenze für die Kaution. Die Begrenzung auf drei Monatsmieten gilt nur für Wohnraum, bei Geschäftsräumen gilt Vertragsfreiheit (Haufe, mit Verweis auf OLG Köln). Üblich sind eine Barkaution oder eine Bankbürgschaft.
- Orientiere die Höhe an deinem tatsächlichen Risiko: offene Pacht, Wert des Inventars, mögliche Rückbaukosten.
- Vereinbare, dass die Sicherheit vor der Schlüsselübergabe vollständig vorliegt.
- Bei einer Bankbürgschaft entscheidet der Wortlaut, wann und wie du sie ziehen kannst. Lass ihn von einem Anwalt prüfen.
- Ist der Pächter eine GmbH oder UG, kann eine persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers sinnvoll sein, weil die Gesellschaft nur mit ihrem Vermögen haftet.
Übergabe: Inventarliste und Übergabeprotokoll
Die meisten Streitigkeiten am Ende einer Pacht drehen sich um die Frage, in welchem Zustand etwas übergeben wurde. Ein sauberes Protokoll zu Beginn ist deshalb deine beste Absicherung.
Für das Inventar gibt es zwei gesetzliche Grundmodelle. Nach § 582 BGB muss der Pächter die einzelnen Inventarstücke erhalten. Was ohne sein Verschulden kaputtgeht, ersetzt du als Verpächter. Übernimmt der Pächter das Inventar dagegen zum Schätzwert (§ 582a BGB), trägt er das Risiko selbst und muss den Bestand laufend ergänzen. Am Ende wird der Wertunterschied in Geld ausgeglichen. Halte im Vertrag fest, welches Modell gilt.
Ins Übergabeprotokoll gehören mindestens:
- eine Inventarliste mit Zustand, bei Großgeräten mit Hersteller und Baujahr
- Fotos aller Räume und bekannter Mängel, mit Datum
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizöl
- Schlüssel, Transponder und Zugangscodes mit Anzahl
- vorhandene Unterlagen wie Wartungsnachweise, Prüfprotokolle und Bedienungsanleitungen
- Unterschriften beider Seiten
Pächterwechsel vermeiden: Was nach der Übergabe zählt
Mit der Unterschrift ist deine Arbeit nicht vorbei. Ob ein Pächter bleibt, entscheidet sich oft in den ersten Jahren.
- Regelmäßig sprechen: Feste Termine, etwa nach jeder Saison, machen Probleme sichtbar, bevor die Pacht ausbleibt.
- Zahlen sehen: Bei Umsatz- oder Mischpacht brauchst du ohnehin Einblick in die Umsätze. Vereinbare, welche Unterlagen der Pächter wann vorlegt.
- Zusagen einhalten: Wenn du für Dach, Heizung oder Leitungen zuständig bist, reagiere zügig. Ein Pächter, der monatelang auf eine Reparatur wartet, verliert Gäste und Vertrauen.
- Warnsignale ernst nehmen: verspätete Zahlungen, kürzere Öffnungszeiten, häufiger Personalwechsel. Ein frühes Gespräch über Stundung oder Anpassung ist meist billiger als Leerstand.
Zeitplan: Wann du mit der Pächtersuche beginnen solltest
Fang so früh an, dass zwischen dem alten und dem neuen Pächter möglichst keine Lücke entsteht. Bei einem unbefristeten Pachtvertrag ist die Kündigung nach § 584 BGB nur zum Schluss eines Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erklärt werden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Bei befristeten Verträgen gilt das vereinbarte Enddatum.
| Phase | Was passiert |
|---|---|
| Vorbereitung | Objekt bewerten, Unterlagen und Zahlen zusammenstellen, Pachthöhe und Pachtform festlegen |
| Suche | Inserate schalten, Netzwerke ansprechen, Anfragen sammeln |
| Auswahl | Besichtigungen, Gespräche, Konzept und Finanzierung der Bewerber prüfen |
| Vertrag | Pachtvertrag verhandeln und rechtlich prüfen lassen |
| Vorlauf des Pächters | Gaststättenerlaubnis, Finanzierung, Personal, Wareneinkauf |
| Übergabe | Protokoll, Inventarliste, Schlüssel, Zählerstände |
Die letzte Phase wird oft unterschätzt: Der neue Pächter braucht in der Regel eine eigene Gaststättenerlaubnis, und seine Bank braucht Zeit für die Finanzierungszusage. Plane diesen Vorlauf ein, bevor du einen Übergabetermin zusagst.
Häufige Fragen
Was passiert mit dem Pachtvertrag, wenn ich das Objekt verkaufe?
Der Vertrag läuft in aller Regel weiter. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein. Über § 581 Abs. 2 BGB gilt das grundsätzlich auch für Pachtverträge. Prüfe vor dem Verkauf mit einem Anwalt, welche Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen und wie du die Kaution übergibst.
Muss ich als Eigentümer die Gaststättenerlaubnis beantragen?
Nein, die Erlaubnis beantragt der Betreiber, also dein Pächter. Sie ist an seine Person und an die Räume gebunden. Du kannst ihn aber unterstützen, etwa mit Grundrissen, Unterlagen zur Lüftung und zu Toiletten oder früheren Genehmigungen. Mehr dazu unter Gaststättenerlaubnis.
Lohnt sich ein Makler für die Pächtersuche?
Das hängt davon ab, wie viel Zeit und wie viele Kontakte du selbst hast. Ein spezialisierter Makler kennt Interessenten und kann vorsortieren. Die Prüfung von Konzept und Finanzierung nimmt er dir aber nicht ab. Kläre vorher schriftlich, wer die Provision zahlt und wann sie fällig wird.
Inserieren auf pacht-hotel.de
Wir bauen gerade einen Inserate-Bereich für Verpächter auf. Wenn du dein Objekt dort anbieten möchtest, trag dich unverbindlich in die Warteliste ein – du erfährst als Erster, wenn es losgeht.
Ich vermittle keine Objekte gegen Provision. Für die Vermittlung von Pachtverträgen wende dich an einen Makler mit entsprechender Erlaubnis.